総合トップへ

土地の評価・課税のしくみ

最終更新日:2014年3月18日

土地に対する固定資産税は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき評価決定された土地の価格(評価額)をもとに課税標準額が算定され、税額が計算されます。

 

1 価格(評価額)の算定

地目とは宅地、田及び畑(併せて農地といいます。)鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野並びに雑種地をいいます。
固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。
地積とは土地登記簿に登記されている地積によります。
価格とは固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

土地の価格(評価額)は、地目別に定められた評価方法によって1平方メートル当たりの価格を決定し、それにその土地の面積(地積)をかけて求めます。

 価格(評価額) イコール1平方メートル当たりの価格 かける地積

 

宅地の評価のしかた

土地の用途
宅地1平方メートル当たりの価格は、次のようにして決められます。

 

宅地の評価方法
(1)商業地や住宅地など利用状況に応じて区分し、それを街路の状況や公共施設等からの距離などを考慮して更に区分
(2)標準地(奥行、間口、形状等が標準的なもの)の選定
(3)主要な街路の路線価の付設
(4)その他の街路の路線価の付設
(5)地区・地域内の各筆の評価

納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価が全て公開されています。

また、標準宅地の所在についても公開されています。

(注1)その他の地目(農地・山林など)の土地は、別の方法で計算します。
(注2)評価は、一画地の宅地ごとに評価額を算出します。一画地は、原則として、一筆の宅地ですが、利用状況によって、二筆以上の宅地を合わせたり、一筆の一部分をもって一画地とします。所有者が異なっていても同様です。

 

2 課税のしくみ

 

課税標準額は、税額計算のもとになる額のことをいい、原則として価格(評価額)が課税標準額となります。

宅地の課税標準額の算定のしかたには次の二通りがあり、いずれか小さい額が課税標準額となります。

(1)評価額をもとにした場合(本来のしくみ)
   課税標準額=土地の評価額(×住宅用地特例率)

(2)負担調整措置による場合(下記の「負担調整措置とは・・・」をご覧ください。)

    

負担調整措置とは・・・

税負担の均衡化を図るために「負担水準」という考え方が平成9年度より導入され、今年度の評価額や本則課税標準額に対する前年度の課税標準額の割合により負担調整の方法が決まる仕組みとなっています。前年度の税負担を基礎とした段階的な課税のしくみです。

負担水準=前年度課税標準額÷今年度評価額(×住宅用地特例率)

 

商業地等の宅地
負担水準負担調整
70パーセントを超える今年度評価額×70パーセント

60パーセント以上

70パーセント以下

前年度課税標準額に据え置き

20パーセント以上

60パーセント未満

前年度課税標準額+今年度評価額×5パーセント
(この額が今年度評価額の60パーセントを超えるときは、今年度評価額の60パーセント)
20パーセント未満今年度評価額×20パーセント

 

商業地等の宅地等 今年度の課税標準額

 

住宅用地

負担水準

負担調整

20パーセント以上前年度課税標準額+今年度本則課税標準額×5パーセント
(この額が今年度本則課税標準額を超えるときは、今年度の本則課税標準額)
20パーセント未満今年度の本則課税標準額×20パーセント
 26 住宅用地の負担調整
 

住宅用地に対する特例とは・・・ 

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地の用に供されている土地の面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。

 

住宅用地の範囲
 住宅の形態居住部分(床面積)の割合住宅用地の率
専用住宅

全部

1
ハ以外の併用住宅

4分の1以上2分の1未満

0.5

2分の1以上

1
地上5階以上で耐火建築物の併用住宅

4分の1以上2分の1未満

0.5

2分の1以上4分の3未満

0.75

4分の3以上

1

住宅用地の課税標準額については、敷地面積に応じて次のように軽減されます。

 

住宅用地例

住宅用地特例率(住宅1戸あたり)
区分固定資産税都市計画税
200平方メートルまでの住宅用地評価額×6分の1評価額×3分の1小規模住宅用地
200平方メートルを超える分の住宅用地評価額×3分の1評価額×3分の2一般住宅用地
住宅が建っていない宅地特例なし特例なし

(注) 住宅が災害により滅失した場合で、他の建物の用に供されていない土地は、一定の条件を満たせば、申告により2年間に限り住宅用地として取り扱われます。

 

 

3 農地に対する課税

農地は次のように区分され、それぞれ評価及び課税について、異なる仕組みがとられています。

農地の分類評価・課税
市街化調整区域内にある田・畑農地評価・農地課税
市街化区域内にある田・畑宅地並み評価(造成費分を控除)・農地並み課税
宅地介在田・宅地介在畑
(農地法4条、5条申請がしてあり、現況が田・畑である土地)
宅地並み評価(造成費分を控除)・宅地並み課税

市街化区域農地は一般農地と評価の方法は異なりますが、課税については、原則として、評価額に3分の1を乗じた額が課税標準額となり、税負担の調整措置については一般農地と同様とされます。

 

 

負担水準負担調整率
90パーセント以上1.025

80パーセント以上

90パーセント未満

1.05

70パーセント以上

80パーセント未満

1.075
70パーセント未満1.1

このページに関する
お問い合わせは

市民部 税務課 資産税担当
〒836-8666
福岡県大牟田市有明町2丁目3番地(大牟田市庁舎2階)
電話:0944-41-2609
お問い合わせメールフォーム 別ウインドウで開きます
(ID:2333)

※資料としてPDFファイルが添付されている場合は、Adobe Acrobat(R)が必要です。
PDF書類をご覧になる場合は、Adobe Readerが必要です。正しく表示されない場合、最新バージョンをご利用ください。