建物を建てるときには、地震や台風に対して安全な計画を立てる必要があります。また火災に対しても安全であることが重要です。住宅であれば、日当たりや通風、排水の条件の良さが求められます。
さらに街全体の環境を考えた場合、無秩序に様々な建物が入り乱れていては、良好な生活を送ることが出来なくなります。
こうした観点から、安全で衛生的な建物と、良好な環境を作っていくために、最低限の基準を定めたものが、建築基準法です。
建物を建てるに先立って、建築主事や指定確認検査機関という専門家に建築基準法に適合しているかどうかを『確認』してもらわなければ、工事を行うことはできません。
また建築基準法以外にも、注意すべき事項があります。建物を計画する際には、事前に以下のことを確認しましょう。
敷地にはどのような都市計画上の制限がかかっているか
都市計画法により大牟田市全域にわたって様々な制限が設けられています。個別の敷地によって建物を建てるための条件が異なるため、以下の項目について都市計画図(以下のページより入手できます)を参照して、敷地の制限を確認してください。
大牟田市の都市計画について
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チェックすべき項目
制限が生じる項目
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制限の概要
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用途地域
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建物の用途によっては、建てられないことがあります。
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防火地域
準防火地域
法第22条区域
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大牟田市の市街化区域は準防火地域と法第22条区域が定められており、建物の規模や用途によっては、火災に強い建物にする必要があります。なお市街化調整区域は指定なしの区域となります。(岩本南地区地区計画区域内については、市街化調整区域内ですが
法第22条区域となります。
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建ぺい率
容積率
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敷地の広さに応じて、建物の規模の上限が定められています。
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高さ制限
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地域によって建てられる建物の高さの制限が変わります。また前面の道路幅や北側方向からの建物の距離によっても高さの制限を受けることことがあるので注意してください。
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外壁後退
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大牟田市では第1種低層住居専用地域のみ制限が設けられており、原則として隣地境界線から1メートルの範囲に建物の外壁を作ることはできません。なお風致地区や民法等、建築基準法以外の規定により外壁の後退が必要となる場合もあります。
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都市施設
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道路や公園が敷地内に計画されている場合、福岡県知事の許可が必要になります。詳しくは都市計画・公園課都市計画担当までお問い合わせ下さい。
電話:0944-41-2782
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市街化調整区域
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原則として建物を建築することはできません。詳しくは建築住宅課までお問い合わせ下さい。
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その他の制限
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風致地区、急傾斜崩壊危険区域、地区計画区域、臨港地区等の様々な制限があります。
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敷地が建築基準法上の道路に接しているかどうか
建物を建てる敷地は、原則として4メートル以上の幅の建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。なお建物の用途や規模によっては、道路に接する必要がある距離は長くなることがあります。また道路が4メートル以下であっても、昔からある道路であれば道路中心から2メートル後退すれば建物を建てることが出来る場合もあります。一見、道路に見えても、建築基準法に規定する道路でないものもあります。建築基準法第43条ただし書きの適用が可能な道路もありますが、その適用に当たっては許可手続きが必要となっています。詳しくは建築住宅課までお問い合わせ下さい。
敷地が建物を建てるにあたって安全であるかどうか
法律上は建物を建てることができる土地であっても、地盤が軟弱であったり、ガケに隣接していたりと建物を建てるにあたって技術の面で、あるいは工事費用の面で困難であることがあります。以下のことを建築士などの専門家に確認しましょう。
チェックすべき項目
制限が生じる事例
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制限の概要
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ガケに近接している場合
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高低差が3メートル以上あるガケに近接して建物を建設することが原則規制されています。また擁壁が作られていても技術的に安全かどうか確認する必要があります。
また建築工事用コンクリートブロックの擁壁で高さ1メートルを超える場合や控え壁がない場合などは安全性が保障されていません。福岡県開発許可基準等を参考としてください。
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地盤が軟弱な場合
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湿潤地であるなど、建物の種類によっては地盤改良や杭工事が必要になる土地があります。建物の安全性の根幹に関わることなので、専門家に相談することが必要です。
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傾斜地の場合
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土地の傾斜によっては、造成工事が必要になる場合があります。高さ2メートル以上の擁壁を建設する場合は、工作物の確認申請が必要となります。事前に安全性を確認しましょう。また一定規模以上の造成を行う場合、都市計画法による開発許可を取得する必要があります。
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民法上の問題が生じるおそれはないか
建築基準法は必要最低限のことを定めており、隣地と建物の距離など争いが生じた場合に建築住宅課では関わることができない事例が数多くあります。近隣の方とより良い関係を築くためにも、事前に建物の計画を話し合うことや周辺に迷惑を及ぼさない心遣いが重要です。民法では、以下のことを定めています。参考としてください。
・境界線付近の建築の制限(民法第234条、235条、236条)
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・雨水を隣地に注ぐ工作物の設置の禁止(民法第218条)
なお、お互いが納得すれば民法で定められた以外の状態とすることができます。